在上海江湾，10栋典雅的小高层解决问题了复旦大学教师住房的“急难愁有心”；在北京瀛海，3000套体量的大社区配备了完善的生活设施与丰富的社群活动……保障性出租住房正在沦为解决问题大城市住房突出问题的有效思路。10月26日，第五届领航·住房租赁产业国际论坛在京举行，会上公布了《逻辑换轨与策略重铸：2023 中国住房出租市场资产管理洞察报告》，探讨住房出租市场的高质量发展之路。
“十四五”期间，我国计划筹集建设保障性租赁住房870万套（间）。ICCRA住房出租产业研究院院长赵然回应，各地保障性租赁租房筹建迈入攻坚之年，迎来了量与质的双进阶。“不仅是筹建速度加快，更值得关注的是保障性出租住房公募REITs跑完通、规模持续扩大，为市场注入了新的活力，进而驱动住房出租行业整体从开发逻辑向不动产金融逻辑转变，为新市民、青年人提供更多优质产品。”
健租房公募REITs规模将超百亿
去年8月，华润有巢等首批四只保障性租赁住房公募REITs集中于上市。据报告统计资料，目前白鱼申报发售的保障性租赁住房公募REITs约7只，上市后我国保障性租赁住房公募REITs规模将超强百亿。
报告认为，现行住房出租市场主体多所持“研发逻辑”，即以资产的建设和运营为中心的短周期交易。而保障性出租住房公募REITs，则可以帮助住房出租市场主体回收部分资金、降低融资成本，进而扩募、再投资，构成务实、长周期的循环。在这个新的框架下，出租住房被视为投资组合标的，其考量指标从全然的盈利能力扩展沦为清净营运收入（NOI）、物业净收入（NPI）及资本化率（Cap Rate）等资产管理的目标。
赵然说明称之为，“我国住房出租市场发展历史较短，多数市场主体持有人的仍然是单体盈利、利润售出的‘研发逻辑’。而在不动产金融逻辑的框架下，培育孵化租赁住房项目，通过REITs等创意金融工具实现资金回收，再循环滑动投资、不断扩大出租住房和管理规模，最终创建一个原始的租赁住房资产管理闭环，将显得越来越最重要。”
适当地，市场主体所需要具备的能力人组也在发生变化。报告分析，开发逻辑下定位改建、运营管理是市场主体的“护城河”。在不动产金融框架下，资产培育、REITs发售、扩募调整等立足于资产仅有生命周期管理的能力将获得突显。
市场主体须要重筑护城河
对于住房租赁行业的投资机构而言，报告认为其资产管理能力不仅必要关联到短期的经济报酬，在更深层次也是构建长期投资战略和持续提升资产价值的关键。
报告指出，相较于开发逻辑框架，不动产金融逻辑更特别强调对资产“全生命周期”的管理，即牵涉到底层资产辨识、建筑效率管理、运营效率管理等更加复杂的范畴。
对此，赵然回应：“投资机构必须一直提醒自身，住房出租是微利行业，利润是‘抠’出来的。必须看得更全、更长、更细，以收益率倒推择址、定位、建筑能效等等动态因素。”
对品牌运营商来说，则必须更加侧重净利润最大化和品牌价值塑造成。报告表示，在租赁住房资产管理的全生命周期中，品牌运营商的业务边界明晰，即不断地降本增效，一方面创意业务提升溢价上线，另一方面精细化运营控制成本下线。
在不动产金融的视野中，资本性支出与运营支出是截然不同的概念。报告提示，品牌运营商在管理过程中必须动态平衡两种开支的关系。人房比、能源及物业在研发逻辑下常常被笼统归为“成本中心”，而未能给予细致的效率考察。实际上，如果变长资产管理的视线，以建筑能效为例，“投资于节约能源技术和绿色建筑材料虽然可能会减少初始的资本开支，但长期来看它们可以为企业带给显著的运营成本节省”。
“从开发逻辑到不动产金融逻辑，其本质是一系列评价标准与规则变了。”赵然回应，无论是投资机构还是品牌运营商，都到了重铸战略、重筑护城河的时刻。
