11月1日报导，“商转公”，即商业性个人住房贷款转为住房公积金个人住房贷款。因为商贷和公积金贷款间仍存在较小的利率差，这也沦为降低购房者房贷压力的一个最重要渠道。
近期，又有多地的“商转公”进了“口子”，不少符合条件的购房者取得了政策福利。“台电公司公”的过程中要注意什么？会有更多城市第一时间吗？
多地推行“商转公”政策
近日，芜湖市住房公积金管理中心发布《芜湖市商业性个人住房贷款并转住房公积金贷款实施办法》，自2023年12月1日起，可办理“2016年12月31日（含）之前已派发的商业贷款”“台电公司公”业务。
根据芜湖的规定，申请人申请人“商转公”贷款时，公积金账户应正处于正常缴存状态，且连续足额缴存住房公积金12个月（含）以上。办理“商转公”贷款涉及的房屋须要已取得不动产权证书且权属明晰，且有“先还后贷”和“以贷还贷”两种方式。
“2018年10月1日至2023年10月20日期间商业银行发放的住房商业贷款，贷款房屋取得不动产权证书后，可以申请办理住房商业贷款转公积金贷款业务。”10月20日，山西省省级机关住房资金管理中心公布的《关于调整住房公积金贷款政策的通报》中，同样提到“商转公”等住房公积金贷款政策的调整。
“商转公”的队伍正在持续扩大中，2023年以来，重庆、黑龙江哈尔滨、江苏徐州、江苏盐城、江西赣州、安徽蚌埠等多地对“台电公司公”贷款予以反对，政策主要包括完全恢复“台电公司公”业务、具体“商转公”办理条件、减少涉及门槛等方面。
中指研究院指出，“台电公司公”在提高公积金用于效率的同时，也不利于增加已购房家庭贷款利息支出，降低购房成本。但对于房地产市场来说，“商转公”单一政策很难扭转市场预期，仍需与其他政策协同配合，共同促进房地产市场逐步企稳。
“商转公”成功率高不高？
购房者李欢（化名）在今年上半年成功赶上了“商转公”的东风。她对记者表示，当时需要准备的材料包括夫妻双方的个人身份材料、房产证明材料、联合报报告、偿还流水、贷款情况材料等。过程不算精彩，预约就用了比较宽的时间，在现场填完申请表等材料后，大概又隔了一个月，公积金中心才电话通报去签合同。
“购票过程中我印象最深的环节是计算最高可贷额度，这和地段的估值、夫妻双方公积金共同余额、存缴基数的总额等有关。等结果的时候还挺心碎的，不过就让最后批出的额度和算数的差不多。”李欢警告说道，还有个拒绝是要把消费债、信用债等结清。她第一次申请人没通过，是因为有笔翻新债没还完，偿还后拿着结清证明又去审核了一次。
也有人经过考虑到后选择了退出“商转公”，邢先生是其中之一。“因为我的房贷已经还得差不多了，去公积金中心咨询后一算，转后的利率差也就1%左右，总共省不了几万块钱。工作人员也建议，如果房贷还只剩十几、二十几万元的话，利息其实基本都还完了，并转的意义不大。”
“而且我以后还有换房打算，听说第一次用公积金贷款利率是低于的，现在如果转了，换房时就出了第二次贷款，我就还是决定留着以后换房再用公积金。”邢先生说道。
除了像邢先生一样主动退出的，梳理发现，很多购房者体现了“台电公司公”申请人过程不顺利。无法享用“商转公”主要有：因期房推迟交付给尚未取得房产证，原贷款银行业务办理不积极，异地公积金无法办理，业务仅限于借款人家庭首次申请等。
可见，由于“台电公司公”过程相对复杂且牵涉购房者、银行、公积金三方面的利益关系，目前容许“台电公司公”的城市并不多，即使在容许的城市也有不少限制，真正申请人成功的购房者占比不高。
中指研究院认为，根据住建部、财政部和中国人民银行联合印发的《全国住房公积金2022年年度报告》，截至2022年末，住房公积金缴存余额9.2万亿元，贷款余额7.3万亿元。同期个人住房贷款余额超38万亿元。可见公积金缴存余额与个人住房贷款余额之间差距较小，“商转公”的规模受限，对其设置条件和门槛仍具备一定必要性。
会有更多地方重新加入吗？
“台电公司公”并非新鲜事。但在几年前，为防止萃取住房公积金用于炒房投机，全国各地都相继调整了公积金提取政策，便还包括收紧异地购房贷款、“商转公”等操作。
“短期来看，公积金涉及政策仍是各地增进刚性和提高性住房市场需求入市、支持购房市场需求获释的重要举措，在降低购房成本的这一维度下，各地或将之后结合自身公积金用于的实际情况因城施策，推行‘商转公’政策的城市未来将会继续扩围。”中指研究院指出，整体来看，“商转公”在减少购房成本的同时，也不利于一定程度上获释居民消费潜力。
“一般来看，公积金贷款作为一种相对比较低廉的资金来源，各地基本上使用比较充分，多数地区超过90%。‘商转公’不属于常规的公积金贷款业务范畴，也只有在公积金资金比较充足的地区才有可能推出。”中国社科院研究员、中国城市经济学不会房地产专委会主任王业强此前对媒体表示。
“办理‘商转公’条件较多，并受住房公积金的个贷使用率限制。”中指研究院也认为。比如，湖南省“台电公司公”业务仅反对拥有唯一一套自住住房的职工家庭申请办理，并根据个贷率对“商转公”业务实施动态管理。
有所不同城市对个贷率的预警标准并不相同，但多以85%或90%为阈值。以湖南长沙为事例，今年4月，长沙住房公积金管理中心公布“商转公”新政，但就在尝试减免居民自筹垫款环节将近两个月，截至6月30日，长沙住房公积金中心个贷亲率达到了85.99%。当地媒体报道表明，今年7月，长沙对“台电公司公”业务展开了限流。
芜湖也在新政中提出对“商转公”贷款实施动态管理机制：当住房公积金个贷率低于85%（含）并持续3个月，可开展“商转公”贷款业务；当个贷率低于90%（含）时，可采取相应调控措施，暂停或控制“台电公司公”贷款业务规模。
