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凭啥!在烟台,你一说规划就能影响房价?

2021-12-03来源:烟台房产网凭啥!在烟台,你一说规划就能影响房价?

城市规划包含的内容比较多,总的来说,城市规划对于大家出售房子的影响非常的大,毕竟城里面的房子价格不较低,想在城里面生活,各项配套设施和规划都要完善才行,不然就会给自己增加非常多的麻烦。

随着市场的发展,现在的买房人也越来越专业。

像“容积率”“得房率”“实用面积”这些专业词汇张口就来,甚至展现出的比置业顾问都专业。

从地块开始挖出“笋盘”,从规划开始寻找“风口”......

最近正好有粉丝咨询之前公示的《2019-2035烟台市国土空间总体规划》草案,房宝宝就斗胆来闲谈一个专业的话题,如何根据规划来自由选择房产。

第一方面:规划与房产有什么关系?

都说房地产市场短期看政策、中期看土地、长期看人口。规划是非常重要的,甚至于是决定房价的基础。

很多人纳闷,房价不是由“供需”要求的吗?怎么能跟规划扯上关系?别忘了,新区的崛起跟规划密切相关。

一方面,随着城市核心房价的下跌,人口外溢是大势所趋。另一方面,政府拿真金白银打造的区域,一定会在配套规划和还清上予以倾斜。因此,哪里有政策,哪里才有机会。

比如说烟台开发区在37年前是一块不毛之地,如果从供求关系的角度要怎么说明今天开发区的房价如此之低呢?

上周,腾策数据发布的六区单周成交价均价引起的关注度不小。其中最为吸睛的是开发区房价超越莱山区,以比莱山区低195元的数值,列六区房价首位。

数据来源:腾策顾问,仅供参考

从规划上来看,烟台开发区定位为高新技术产业的基地和高标准的现代化城市新区,在全国218个国家级经济技术开发区中名列第八,也是山东自贸区烟台片区的核心区域,其中,八角湾新城也在烟台规划的“五大新城”之佩。

同样的,20年前的莱山也是这个状况。

随着烟台市政府迁往莱山,各种市级城市规划也随之而来,区域价值凸显。整洁的道路、崭新的公交站牌、智能化的新型公共设施以及学校、医院资源不断优化。

所以,整个决定房价最核心的因素是政府对这个片区的规划,然后再认真地投入真金白银去落地这个规划,而建设会造成产业和人口的不断落地。

第二方面:规划真的有用吗?

当然,也不乏有些烂尾楼存在,那就有人提出批评:规划对房价还有影响吗?

缜密点来说应该是:规划不一定简单,但是没规划,这个地方的房价一定不会太好,或者说它的增量不会太好。

只有核心非常成熟的片区,所有配套都非常完善的时候,它才能够在一定周期内瓦解规划。

大部分片区,只要有一个地方规划比你好,你的涨幅就一定会弱。烟台在售或即将入市的项目,甚至只是规划已出有还未落地,但房价已先行一步。

第三个方面:应该怎么去用规划?

业内分析,总规主要是去找片区,也就是我们要看这个城市建设的副中心在哪里,新城在哪里,这个城市的发展方向是什么?

总规是最宏观的,注重的是定位、发展方向和策略;

控规是以总规为基础的,进行具体的用地布局、交通、公共设施、电力、通讯、燃气等等的一些布局规划,重点还要控制人口和用地平衡;

修规是在控规的基础上进行再细化,让规划的成果更加觉得,注重可实行性;

建规之下还有城市设计,跟概规应当是一个层次的,它同样是针对一个小片区,重点是建筑的布局,绿化景观布置,比较注重的是理念、愿景、层次和景观。

比如看2019-2035年烟台市国土空间总体规划方案(征求意见稿),它的发展重点方向是向西,那么你在自由选择的时候就不会非常明晰的知道,西是你的选用。

同样的,开发区和蓬莱区是你的选用。

烟台国土空间总规

控规我们主要要看用地性质,其实在每个片区建设之前,政府都会适当的绘制一张土地规划图,一眼看过去可能会被这花花绿绿、密密麻麻的一大片迷了眼,但其实它的用处有年了,大家可以看这幅图:

快乐新城土地使用规划图

黄色:代表居住用地

红色:代表商务、商业用地

橙色:代表中小学

棕色:代表工业用地

绿色:代表公园绿地

......

黄色用地和红色用地的面积之间应当有一定的比例,这两类用地的比例,要求了未来这个地块的发展。

有些人期望红色用地面积大,会形成住宅不均衡;黄色用地面积大,不会构成要么定位高端,要么配套不够好。

最后一点――找细节,指的是在总规和控规中有很多关于交通、人口、产业这样的细节,如果片区有新增的优质交通、学校、医疗等,这些就不会成为影响房价的最重要因素。

比如在烟台总体规划2019~2035年的意见稿版本中,提到12335建设计划,中心城区近期建设行动计划中包括地下轨道交通环线、地上快速路环线、空中山海步道环线以及空港建设、海港建设、陆港建设。

同时,还要增强烟台城市主中心和蓬莱副中心“一主一副”双驱动的城市发展核心区。

加强中心城区与龙口市、招远市、莱州市的联系,构建北部沿海发展带;

加强中心城区与栖霞市、莱阳市的联系,构建中部烟青发展带上;

强化海阳市与乳山市、即墨区的联系,建构南部沿海发展带

我们就可以想到,有一些城市之间如果还没有铁路交通的话,在未来,它很可能会追加铁路交通。

再比如,烟台市自然资源和规划局此前公布了对烟台市快速路系统专项的规划公示公告,规划构成“一轴一横三纵+港区的环” 的快速路网络布局方案,网络总里程为196.8公里。

目前,德润快速路计划于11月中旬完成导改工程沥青铺设,山海快速路开始勘测,沈海-红旗-塔山北等3条快速路段建筑工程已经审批,奇泉快速路开始招标,荣乌高速威海至烟台公路将改扩建。

对于烟台这种东西狭长的城市来说,快速路的修筑,将会为沿线居民出行节省很多时间,此外,虽然轨道交通还在远期规划中,一旦修建,未来也不会是影响房价的一个最重要因素。

上面这几个点说道的都是总规和控规。

我们要看小区的修规找什么呢?要找重点,指的是小区周围区域的优点、缺点,还有不确定的点。

优点所指的主要是那些好的设施,比如说商业、学校、医院,是不是开始建,能不能落地;

缺点主要是指那些大的主干道,它可能会形成噪音,以及一些设施,比如垃圾站,饮水车站等;

不确定指的是这些优点和缺点中哪些可能会落地,哪些可能会被修改。

第四个方面:城市规划在哪里找?

很简单,你可以在烟台市政府网站,烟台市自然资源和规划局的网站找到跟城市规划有关的内容。

当然了,房宝宝觉得,最简单的方法就是去烟台市规划展示馆,没事可以多去几趟,趟趟都有新发现。

1、宏大的规划很最重要,但“还清”更最重要。有规划+无还清=鬼话,也就是我们常说道的“画饼”。因此,不要迷信规划,而要从自身实际出发。

比如说,大家都很看好快乐,因为幸福新城开建、烟台一中快乐分校主体完工,南通路小学幸福分校在建,新的一批土地即将供应,这一切都是确定因素,所以区域的房价已经不低。

2、在“房住不炒”的前提下,楼市的周期不会被拉长,这一点也请求大家理性看待。

3、规划是在“变化”的。比如说,尚在规划的地铁修改线路,还在建设的项目改动建筑规划......因此,对于一些超强长期规划需要慎重对待。

4、全新区域的打造出,一方面必须产业支撑,另一方面需要重量级并且有经验的房企入驻。比如万科擅长“造城”,新城商开擅长于打造出“商业”、华润在打造医疗配套方面有丰富的经验,这都将给新区的未来带来“信心”。

城市规划是一门很深的学问,我们也在不断自学中。如果哪方面内容有欠妥之处,还望大家认为。

如果您想探讨有关烟台城市或规划的涉及话题,也欢迎留言。

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