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莱州“售房”税收管理成效显著-搜狐新闻

2020-07-12来源:烟台房产网莱州“售房”税收管理成效显著-搜狐新闻



  实施源头管控,把好研发项目立项关口。针对房地产业经营特点,从土地获得环节应从,建立部门协作机制。 从土地的“讨、拍、挂”源头开始,与国土局定期联络,在委托其代收土地出让环节有关税收的同时,及时取得土地招标、中标的有关信息,还包括中标单位、金额、地块的面积以及中标土地的使用性质等,并创建《国土资源局土地“招、拍、挂”涉税信息注册台账》,作为售房管理的基础性资料。

  从规划立项开始,全面掌控房地产开发第一手资料。创建涉及5个台帐,分别是:①《房地产开发项目立项台账》:档案资料包括发展和改革局的立项文件;②《项目建设用地规划许可台帐》:档案资料包括规划建设局的《建设用地规划许可证》;③《项目建设工程规划许可台账》:档案资料还包括规划建设局派发的《建设工程规划许可证》;④《建筑工程施工许可台账》:档案资料包括规划建设局发放的《建筑工程施工许可证》;⑤《土地用于证书台账》:档案资料包括国土资源局派发的《土地使用证》。依据许可审核时间先后,由企业报送各项许可资料的复印件,分户建立相关档案,并进行实时监控。

  以信息化为相结合,强化对售房环节的税收监控。加强税控软件的应用和管理。一方面对辖区内的所有房地产企业统一加装房地产销售税控系统,规定所有获得《预售许可证》的房地产预售房屋必须用于税务机关统一印制的税控收据和发票,并通过系统数据分解《房地产专用收据情况月报表》和《房地产开发企业税收信息月报表》。对不按规定出示税控收据的单位,责令限期修正,未按期改正的暂停发售发票,使企业所有的预收房款都通过税控系统出示收款收据,对未用于税控收据,造成延迟纳税甚至不纳税的,严苛依法处理,真正做软件控税,起到以票促税、以票管税,增加税收的起到。另一方面,通过省局推展的《房地产税收信息管理系统》展开税收管理,对2006年10月1日后未销售完毕的商品房的基础信息要全部载入税控软件,对2006年10月1日前已销售完毕的商品房,展开调查摸底并建立台帐。通过税控软件数据的采集和调查摸底台帐的建立,按项目全面掌控开发规模,防止了房地产企业掩饰房源、少计收入和虚假申报等偷逃税现象的发生,确保了房地产企业开发的所有楼盘信息全部纳入税务机关掌控。

  及时掌控房产销售信息,展开实时分析和比对。一方面,在房屋销售环节,首先要建立《房屋预售许可台帐》,将房管局派发的《房屋预售许可证》进行文档。其次要掌握中介机构出具的《房屋面积预测报告》,并建立档案。通过《房屋面积预测报告》,填制《分工程项目税收预测表格》,初步预测出该工程项目可实现的地方税收。第三要求企业在纳税申报时同时申报《房地产开发企业税收信息月报表》。第四要掌控中介机构出具的《房屋测绘成果报告》,并建立档案。第五通过税收管理员的弃楼逐户实地盘点,形成《商品房及车库分户销售明细表》。另一方面,按照“以票控税、网络比对、税源监控、综合管理”的治税方针,与纳税人的申报情况展开比对,做到数据一致,表房吻合,从源头上防止税收萎缩。

  把握时机、动态监控、及时进行土地增值税整肃。实地盘点,及时掌控销售进度。分局在对企业报送的房产销售明细的基础上,了解楼盘现场,进行实地核查。为验证房地产开发企业获取信息的真实性,一方面按中介机构房产测绘成果测绘报告和销售明细展开一一核对,并填写《小区规划实地核查表格》。通过核查,找到某房地产企业其实际研发面积与审核研发面积不符,多开发15套小房、10座车库,采行出示自制收据,只签合同不办房产证的手法,构成账外账,追缴各税12万元,研发的12套回迁房必要与补偿款抵顶,而未做到收益,补税19万元;还有的房地产企业采取阁楼单独销售,同样不开发票、不办房产证,偷逃税款,我们都依法展开了处理。另一方面对已交工但未销售的开发面积,拒绝房地产企业提供相关住宅、车库、小房等研发项目的大门钥匙,不能提供的,说明其已售或已出租,或者出租,从而避免了企业以楼盘未售罄为由,拒绝接受土地增值税整肃情况的再次发生。

  准确界定清算项目,保证税款整肃结果的严谨性。按照国税发〔2006〕187号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税整肃管理有关问题的通知》的拒绝,对辖区合乎整肃条件的房地产开发项目全部展开清算。填制《项目完工税款整肃表》和《土地增值税清算表格》及《土地增值税台账》。在清算过程中,准确把握和区分同一地块、甚至同一座楼的有所不同开发项目,即对住宅房、车库、门头房分别展开整肃,严格界定和限于“普通标准住宅增值额未超过扣减项目20%征税”的规定,并按商品房的研发面积合理分摊不同整肃项目之间的共同费用。截至目前已整肃不应补缴土地增值税600余万元,预计至年底清算补交土地增值税将超过1000万元,同时清算补缴土地使用税30余万元,真正达到通过强化管理减少税收的目的。(周广顺)

莱州市地税局按照房地产税收一体化管理的工作拒绝,融合当地实际,突出售房税收管理这一环节,实行项目未尽,环节监控,构建了对房地产销售环节的有效地管控。实施源头管控,把好开发项目立项关。针对房地产业经营特点,从土地获得环节入手,创建部门协作机制。从土地的“招、拍、悬挂”源头开始,与国土局定期联络,在委托其开立土地转让环节有关税收的同时,及时获得土地招标、中标的有关信息,包括中标单位、金额、地块的面积以及中标土地的用于性质等,并创建《国土资源局土地“讨、拍电影、悬挂”涉税信息注册台账》,作为售房管理的基础性资料。从规划立项开始,全面掌握房地产开发第一手资料。建立涉及5个台帐,分别是:①《房地产开发项目立项台账》:档案资料还包括发展和改革局的立项文件;②《项目建设用地规划许可台帐》:档案资料还包括规划建设局的《建设用地规划许可证》;③《项目建设工程规划许可台账》:档案资料还包括规划建设局发放的《建设工程规划许可证》;④《建筑工程施工许可台账》:档案资料包括规划建设局发放的《建筑工程施工许可证》;⑤《土地用于证书台账》:档案资料还包括国土资源局派发的《土地使用证》。依据许可审核时间先后,由企业报送各项许可资料的复印件,分户建立涉及档案,并进行实时监控。以信息化为依托,强化对售房环节的税收监控。加强税控软件的应用和管理。一方面对辖区内的所有房地产企业统一加装房地产销售税控系统,规定所有获得《预售许可证》的房地产预售房屋必须用于税务机关统一印制的税控收据和发票,并通过系统数据分解《房地产专用收据情况月报表》和《房地产开发企业税收信息月报表》。对不按规定开具税控收据的单位,责令限期修正,未按期修正的暂停发售发票,使企业所有的预收房款都通过税控系统出示收款收据,对未用于税控收据,造成延后纳税甚至不纳税的,严苛依法处理,真正做到软件控税,起到以票促税、以票管税,增加税收的作用。另一方面,通过省局推广的《房地产税收信息管理系统》进行税收管理,对2006年10月1日后未销售完毕的商品房的基础信息要全部录入税控软件,对2006年10月1日前已销售完毕的商品房,进行调查摸底并建立台帐。通过税控软件数据的采集和调查摸底台帐的创建,按项目全面掌控研发规模,防止了房地产企业隐瞒房源、少计收益和虚假申报等偷逃税现象的再次发生,保证了房地产企业研发的所有楼盘信息全部纳入税务机关掌控。及时掌控房产销售信息,进行实时分析和比对。一方面,在房屋销售环节,首先要建立《房屋预售许可台帐》,将房管局发放的《房屋预售许可证》进行归档。其次要掌控中介机构开具的《房屋面积预测报告》,并建立档案。通过《房屋面积预测报告》,填制《分工程项目税收预测表》,初步预测出该工程项目可实现的地方税收。第三要求企业在纳税申报时同时申报《房地产开发企业税收信息月报表》。第四要掌控中介机构开具的《房屋测绘成果报告》,并创建档案。第五通过税收管理员的弃楼逐户实地盘点,形成《商品房及车库分户销售明细表》。另一方面,按照“以票控税、网络比对、税源监控、综合管理”的治税方针,与纳税人的申报情况展开核对,做到数据一致,表房吻合,从源头上防止税收萎缩。把握时机、动态监控、及时进行土地增值税整肃。实地盘点,及时掌握销售进度。分局在对企业上报的房产销售明细的基础上,了解楼盘现场,展开实地核查。为验证房地产开发企业提供信息的真实性,一方面按中介机构房产测绘成果测绘报告和销售明细进行一一核对,并填写《小区规划实地核查表》。通过核查,发现某房地产企业其实际开发面积与审批开发面积相符,多开发15套小房、10座车库,采行出示制做收据,只签合同不办房产证的手法,构成账外账,受贿各税12万元,开发的12套回迁房直接与补偿款抵顶,而未做到收入,补税19万元;还有的房地产企业采取阁楼单独销售,同样不开发票、不办房产证,偷逃税款,我们都依法展开了处理。另一方面对已交工但未销售的开发面积,要求房地产企业提供涉及住宅、车库、小房等开发项目的大门钥匙,无法获取的,说明其已售或已出租,或者自用,从而避免了企业以楼盘未售罄为由,拒绝接受土地增值税整肃情况的发生。正确界定整肃项目,确保税款清算结果的严谨性。按照国税发〔2006〕187号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》的要求,对辖区符合整肃条件的房地产开发项目全部展开清算。填制《项目完工税款整肃表格》和《土地增值税整肃表》及《土地增值税台账》。在清算过程中,准确把握和区分同一地块、甚至同一座楼的不同研发项目,即对住宅房、车库、门头房分别进行整肃,严格界定和限于“普通标准住宅增值额未超过扣减项目20%征税”的规定,并按商品房的研发面积合理分摊不同清算项目之间的共同费用。截至目前已清算不应补缴土地增值税600余万元,预计至年底清算补交土地增值税将多达1000万元,同时整肃补缴土地使用税30余万元,真正超过通过增强管理增加税收的目的。(周广顺)

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